作家：李沁桦
剪辑：徐天
拿到香港大学接洽生考取见知书，程鹿（假名）的振奋并莫得守护太久，拔帜易帜的是“住那处”的焦炙。得知一年制讲课型硕士基本气馁恳求到校内寝室，程鹿添加了香港腹地中介的微信，驱动“云看房”。
在寸土寸金的香港，高校寝室资源长期孔殷，恳求与续住均有一套相对严格的机制。重生频繁享有优先分派权，而高年岁学生若想续住，则需经由详细评估，包括学业收获、对寝室的参与孝敬乃至课外行动进展。一年制讲课型硕士接洽生就读东谈主数多，基本莫得恳求到寝室的但愿，不得不转向校外租房以致跨境通勤。
房地产做事商谢忱梁行发布的阐发败露，刻下，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也便是说，每个宿位有向上3名学生竞争。至2027/28学年，展望每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守臆测，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。
庞杂的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍方向”，饱读舞市集将栈房、写字楼等生意大厦改装为学生寝室，从而增多学生宿位供应。
内地、外资房企闻风而动。学生寝室一床难求的窘境，是否有解了？
张开剩余89%早早“揾房”
程鹿依然看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与生分的地名疏通，让她一时难以判断通勤距离与生计便利进度。她决定下个月提赶赴香港，实地看房。
尽管距离新学年开学仍罕有月，但围绕“住那处”的磋议依然在重生群体中提前升温。一位香港腹地握牌中介向《中国新闻周刊》记者先容，跟着上一批学生不绝毕业退宿，蚁合高校的租房市集已进入新一轮过渡期，“依然有学生驱动‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，市集的节拍正在剖释前移，“以前宽绰是六月才驱动有动作，七八月有点孔殷，当今好多学生四五月就依然驱动‘揾房’（找屋子）了”。
凭证好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套神圣30普通米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非腹地住户和无固定收入的学生，香港房主往往返会条目一次性交纳一年房钱。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要糜掷近25万港元。
好意思联物业住宅部行政总裁布少明在接受媒体采访时曾暗示，租出市集的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，展望全年房钱升幅可达6％，香港私东谈主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史高位。
提前的租房旺季，与香港高校延伸后尚未处治的宿位矛盾密切关系。2023年香港特区政府施政阐发建议发展“留学香港”品牌，将大学莳植资助委员会资助院校的非腹地生招生比例由20％进步至40％，2025年进一步放宽至50％。
关联东谈主士测算，非腹地生的表面领域上限已被推高至约3.7万东谈主，且接洽生群体的延伸更为速即。数据败露，2024/25学年，香港讲课型及接洽型非腹地生已达约5.6万东谈主，同比增长26％，一年内新增向上1.1万东谈主。投资顾问公司高力海外预测，到2028年，香港腹地及非腹地学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。
香港富豪东方栈房后生寝室的房间和洗衣间（图/中新）
战术拆墙松捆
本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪复兴立法会议员发问时指出，“城中学舍方向”反馈祈望，已收到25宗恳求，大多位于市区，包括红磡、不雅塘、深水埗以及上环等地区。除两宗波及要在私东谈主地盘上兴修新学生寝室外，其余恳求为改装现存建筑物，大部分波及整幢改装，展望波及5100个宿位。
在宁汉豪的先容中，该方向的亮点在于“拆墙松捆”。往时，IM体育官方网站首页将商厦改装为学生寝室在内容操作上确实难以鼓舞，而该方向通过“长话短说”的方式进行轨制松捆。在磋议层面，城市磋议委员会放宽“栈房”界说，将合经历的学生公寓纳入其中，可径直取得栈房执照，无谓另行磋议。在践诺机制上，方向也具有较高生动性，允许私东谈主发展商、莳植机构或两者伙同建议恳求，寝室营运模式亦不设长入收尾，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校伙同对接。
香港大学房地产和建筑系讲明黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港频年来诱导了多量非腹地学生，由此催生了学生公寓这一独到的细分市集，这类公寓的房钱频繁高于低档栈房和平凡住宅，但比高级做事式公寓或豪华栈房更实惠。
以香港大学为例，西营盘近邻一间面积为15普通米的单间学生公寓，每月房钱向上15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价显赫，但黄绍基了解到，近似的学生公寓在开学前的入住率确实为100％。
房地产参谋人公司莱坊在《投资学生寝室》阐发中指出，将收入堕入停滞的栈房改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期褂讪、退租率低、背信风险小，为投资者提供了极高细目性的现款流。
事实上，在战术郑重落地前，成本已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局生意房托、华润隆地等巨头纷纷入局。华夏地产是在2024年将眼力投向学生公寓改进市集的，先后收购香港尖沙咀珀荟栈房、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方栈房，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期暗示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生寝室市集，届时市集领域将达750亿至1000亿港元，发展后劲庞杂。
ICCRA住房租分娩业接洽院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，战术松捆后，幸运彩app下载激活了存量栈房的改进市集，大量往返市集变得相等火爆。她还补充谈，跟着本年3月起奏效的《简朴房条例》鼓舞，市集预期发生了剖释变化。战术推动下，部分底本难以合规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机融会过改进转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。
高力海外指出，2026年2月，市集上有21宗栈房及整幢住宅成交，极端于2020年至2024年第三季度的往返总数。“栈房自身已具备皆全的房间闭幕、安谧卫浴及消防法式，能大幅裁减改建时辰和成本，同期让投资者速即推向市集以投合租出旺季。”
黄绍基非常提到，该方向可以保握地盘用途的生动性，不仅可以申斥改建成本，更蹙迫的是，可以申斥供应充足或不及的风险，最大控制地减少市集波动。祈望情况下，由于栈房和学生公寓具有很强的替代性，运筹帷幄不善的栈房可以改建为学生公寓。要是畴昔栈房盈利身手有所提高，物业还可重新改回栈房用途。
“汲取升值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓进步现款流，然后退出投资。违反，汲取握有策略的长期投资者也可以磋商畴昔将栈房改回原用途的可能性。”黄绍基指出。
难以复制
频年来，跟着内地接洽生招生领域握续扩大，“高校寝室不够住”时常登上热搜。
最显赫的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生技艺，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所闻名高校接踵在招生简章中明确法例：不再为非全日制及部分全日制专科学位硕士（专硕）接洽生提供校内寝室。
面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门结伴印发《国度发展改换委等部门对于加强高校学生寝室缔造的提醒宗旨》，饱读舞高校通过购买、租出学校附近的东谈主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等圭臬，加强配套做事顾问。
内地雷同存在多量空置的栈房与生意财富。中国饭馆协会数据败露，2025年第一季度，宇宙栈房平均空置率为38.2％，约有220万间客房长期空置。
名义上看，内地似乎具备复制香港“成本收购栈房改建寝室”模式的基础，但多位巨匠在接受采访时指出，香港模式在内地恐无法简便平移。
华夏地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地模式无法平移的要紧原因在于账本的根蒂逻辑不同。在香港，尽管收购栈房的代价立志，但其极高的房钱答复率足以遮蔽资金成本。
“香港的房钱水平高，可以遮蔽利息和运营成本。但在内地，你想改进一个写字楼，参加的资金和装修成本，靠近的是极低的租售比。内地一线城市的租售比宽绰在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不总结。”张大伟坦言。
另外，张大伟总结，内地虽有提醒宗旨，但在践诺层面，生意用地改建为学生寝室仍靠近消防验收、地盘用途性质变更等重重箝制，缺少像香港这么“拆墙松捆”的系统性配套步调。
除了战术配套和租售比，内地学生公寓靠近着更热烈的“替代品”竞争。香港模式或者配置的中枢，是留学生极高的房钱承受身手。在香港，一个改进后的单东谈主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱频繁在1200元东谈主民币摆布。即使学生遴选去校外租房，其支付身手也相对有限。
赵然在带内地机构考验香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，各人的共鸣是内地高校的预算过低，无法相沿市集化的机构投资且运营雷同的公寓。许多内地公寓运营商伊始唯利是图，考验完却惊叹“教化根蒂没法用”。
相较香港交由市集成本运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与各人采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化顾问”模式，将专硕学生结伴安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费圭臬与校内学生生计园区一致，收费圭臬为1600元/学年。
2025年，浙江大学发布学生寝室用房租出采购意向公告，预算金额2360万元，条目社会用房在浙江大学紫金港校区附近5公里范围内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。
同庚底，湖北大学提供了“以购代建”念念路，斥资1.98亿元举座收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/普通米，极端于此前该商品房备案均价的六成。莳植部、住房城乡缔造部结伴调研组实地调研时暗示，“学生寝室改进形状当作宇宙首个以购置存量房代缔造学生公寓的改进试验，既有用周转了市集存量财富、为房地产去库存提供了新念念路，又精确破解了高校寝室资源孔殷的贫瘠”。
不外，新的社区摩擦也有待处治。本年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制接洽滋长入安排在校外住宿，住宿场地暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院形状，住宿用度圭臬将参照学校长入法例践诺，而该小区市集整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主接受采访时坦言，不肯自家小区被贴上“寝室”标签。
除了“成本收购栈房改建寝室”模式无法简便平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的他乡运筹帷幄。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及往返时的法律架构也有分手。“在运营端，香港的劳工法律、东谈主工成本与内地透顶不同，必须重新搭建一套全新的投资模子和运营团队。”
还有一个容易被无情的细节是，内地熟习的公寓产品、家电供应链在香港的狭隘空间眼前会靠近失效。赵然提到，香港的单东谈主床唯有0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根蒂找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构罕见，洗衣机需要作念得更薄，雪柜需要作念得更矮，以此终了内嵌。
岂论是将投资平移到内地，照旧内地地产商进入香港市集，都不是那么容易能终了的。
排版：奇令
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